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买房，你准备好了没?

http://china.qx100.com/ 2005-3-10 中国房产业网出处：

    你想买房子吗？可是你做好了买房子的准备吗？买房子对我们来说是件不可轻视的事，可是往往在前期由于我们的准备不充分，造成了很多的问题。实际上我们不可以忽视买房子的前期准备工作，可你知道前期应该了解些什么吗？
不可忽视：非正式购房合同的法律效力
　　2002年3月底，在香港的李先生委托在泉州的好友郑先生在泉州帮他买一套房子。泉州这位郑先生受李先生的全权委托，根据李先生的意愿在泉州某一楼盘一期工程中选了一套商品房。该房子在某小区的K号楼第一梯第401单元，房子的户型、结构、朝向、环境等都还不错，这位郑先生有意帮李先生把房子给定下来，于是郑先生便向楼盘开发商交了10000元的定金，签下了该套房子的预购单。预购单上约定，郑先生最迟应当于2002年5月1日交完首期楼款93514元（含定金在内）。但在这期间，由于某些突发原因在香港的李先生不回泉州住了，所以李先生就再次托泉州的郑先生把房子退了。从2002年4月初开始，郑先生便多次与开发商进行交涉，明确向开发商表示自己不买该单元的房子了。可事情一直拖延到现在，结果并非如郑先生所愿，郑先生交出的定金至今也没有要回来。
    据这位先生介绍，在他多次与楼盘开发商的交涉中，该楼盘的售楼部经理，起先几次不知道是出于什么原因，对郑先生都是避而不见的。后来万般无奈下，郑先生通过朋友找到报社要求替他讨回一个结果。记者拿着郑先生的“预购单”请教了房地产方面的律师。泉秀律师所的白向阳律师告诉记者，像这一类的事例其争议的焦点都是：双方签定预购单合同时，开发商是否取得销售许可证？买房人和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？预购单又名认购书（认购意向书）、房屋订购单，是商品房买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认，只要开发商具备预备或出售的相关条件，预购单为双方真实意思的表示，并且内容合法，则预购单就有法律效力。根据实际情况，该楼盘的开发商是在具备了相关的售房条件下才与郑先生签下订购单的，而且其中双方约定的内容并没有什么差错，可以说该预购单是具有法律效力的。
    郑先生与房地产公司签署的非正式契约的效力究竟怎样呢？客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律规定来解决。事实已经摆在了我们的面前，既然预购单是具有法律效力的，郑先生就必须履行预购单上面的规定。而在约定的期限内郑先生单方面要求退房，事实上已经是造成了违约。至于他所交的10000元定金能否要回呢？白律师认为，预购单上的定金属于立约定金，它约定的是当事人将来订立正式合同而谈判的义务。具体到买房者而言，其义务应界定为买房者通过谈判磋商，尽量使双方订立正式的合同，而不应该理解为买房者已作出签定正式合同的承诺（即：一定得签订正式合同）。根据《合同法》中的原则性条款——诚实信用原则，双方在为签订正式合同而谈判之际，必须尽最大的努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用已方之优势地位迫使对方接受不公平内容。那么，双方所签订的合同是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可了合同，从而确立了权利义务关系，双方都要受合同约束。如果双方根据诚信原则进行问题的谈判、协商，最终未能签订正式合同，买房者是可要求开发商退还定金的。而郑先生交的定金开发商是有权利拒绝退还的，只能视实际情况私下协调了。
售楼书认购书合同书解析买房三书
    据了解，该楼盘的开发商亦本着为买房人服务的宗旨答应在该套商品房卖出以后再把定金退还给郑先生。虽然这样，但房子什么时候才能卖得出，郑先生的定金在什么时候才能要得回呢？类似这一类的问题，作为买房者又该如何去避免呢？有哪些问题应该特别注意的呢？接下来就让我们来听听相关人士解析“买房三书”，看看我们应该如何面对买房前期的相关文书。
　  一、售楼书
　在房地产业的不断发展，市场竞争日益激烈的今天，商品房作为一种特殊商品，和其他商品一样，需要有一个好的包装，才能吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。因此，许多房产商十分注重对广告的投入，从而产生了一批近乎完美的房产宣传资料即售楼书。但是很多购房者往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和售楼书的宣传大相径庭，而依据售楼书找开发商理论又往往毫无结果。因此，作为一名买房者是很有必要了解一下售楼书的法律性质。市区某律师所的缪律师告诉记者，售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，类似于要约邀请，即等待购房者向自己发出购买房屋的意思表示。这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。因此售楼书不是合同的组成部分，是不具有法律效力的。俗话说“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房者都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。因为法律只会认定合同中所约定的内容，而不是以售楼书中所描述的为准。
    二、房屋认购书
    在看完售楼书之后，签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些买房人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认购书的内容就对双方具有约束力。如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，也要承担违约责任。由此可见，在签订房屋认购书时必须与签订正式合同一样谨慎、小心。泉秀律师所的白律师就很明确地说：“为了保险起见，买房人在签订认购书和定金条款时，可以附上一句：‘如果购房者根据诚信原则，与开发商进行了谈判，协商，最终未能签订合同的，买房者有权要求退还定金’，以保证自己的合法权益不受侵害。”
    三、商品房预售合同书
    所谓商品房预售合同，是指买卖双方订立的购买期房的合同。商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的保护。购买期房显然要比购买现房的风险要大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的。如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，可以行使什么权利呢？在以下几种情形下，购房者具有单方解除合同的权利：1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；2、开发商迟延履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；3、开发商迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。购房者在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。如果开发商虽到期交付了房屋，但履行结果却与合同中约定的标准不一致时，购房者又享有什么权利呢？购房者可以要求开发商采取补救措施，按照合同约定支付违约金。如果还有其他损失的，开发商还应当赔偿损失。但赔偿损失的数额不得超过在订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。目前，由于不动产的特殊性，其买卖受各种客观条件的限制，故一般还不适用《消费者权益保护法》中双倍赔偿的规定。因此对于购房者来说，规避风险的最好办法，一是选择有信誉的开发商，二是在合同中对有关的权利义务明确约定。
    最后，某楼盘的销售部张经理为我们做了一个总结，张经理认为购房者在购买商品房的过程中，应当遵循法律的规定程序步骤，简单的概括如下：先行委托律师调查开发商信誉及资质查验商品房销售许可证；在交纳定金前，了解将要签订的买卖契约并确定全部条款；交纳定金时须约定，如果最终双方没有对契约达成一致意见，定金应当全额退还等。开发商签约时的所有承诺，应当明确写入正式合同。同时，购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材料，不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺。

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